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原创 2024-05-11 14:13·澎湃新闻
5月9日，杭州和西安先后宣布全面取消住房限购，消息一出，迅速引发各界的广泛关注和讨论。而在4月底，成都已先行全面取消限购。
消息并不让人感到意外。4月30日，中共中央政治局召开会议，强调“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展”。
截至目前，共有35个城市放松了限购，24个城市全面取消限购。除此之外，还有160多个城市出台了包括放宽公积金贷款政策、购房补贴、取消首套房商贷利率下限、“白名单”项目融资支持等政策。
这会对楼市后续走向产生怎样的影响？纷纷取消限购，是否意味着楼市将进入市场主导时代？
杭州
杭州取消限购为何全国关注
杭州本次全面取消限购，是过去半年多来，杭州一系列放宽楼市调控动作的延续。
自去年10月开始，杭州先是宣布将限购区域从之前的9区，缩小到上城、拱墅、西湖、滨江等主城4区；今年3月，又进一步放开二手房限购。经过这两轮的松绑，杭州就只剩下主城4区的新房仍在执行限购措施。
也就是说，此次新政虽名为全面取消限购，实则只是取消了主城4区的新房限购。这么看，新政的力度其实并没有想象的那么大。
而且，此次新政中的一些措施，并非杭州首创。比如按区认定有房无房，使得购房者基本都能享受首套利率优惠，武汉等地早已如此；至于购房可申请落户，最初被解读为“购房可落户”，因为南京此前已这么实施，结果杭州房管部门随后回应称解读不准确，目前还只是在“研究提升积分落户框架内房产的赋分权重”。
事实上，在杭州之前，东莞、郑州、厦门、南京、苏州、武汉等绝大多数新一线、强二线城市，甚至就连素有“楼市调控最严城市”之名的长沙和同为“第五城”竞争者的成都，也都已全面解除了楼市限购。
之所以杭州这次松绑尤其引发全国关注，而对于同天取消限购的西安，人们的讨论热度就明显不及杭州，主要还是跟杭州在地产圈的标杆地位有关。
众所周知，杭州的土拍出让金额，常年位居全国第一。这一来是因为，跟北京、上海等成熟都市不同，杭州尚处于城市扩张期。伴随每年大量外来人口的持续涌入，学校、医院、交通等各种基建配套需求不断增长，各方面都要用钱。
另外，杭州制造业占经济比重相对较低。2023年全市工业增加值为5667亿元，不到上海、苏州的一半，也低于宁波、无锡甚至南通等长三角城市，全国排名17位，远不及杭州GDP的位次。这也导致来自工业部分的税收相对较少，土拍资金成为杭州政府重要的收入来源。即便是去年那样的楼市行情，杭州的拍地收入也达到了1779.98亿元，是西安的近两倍。
所以楼市的起伏，对杭州的影响很大；反过来讲，杭州的政策一变动，涟漪就会在全国扩散。
与此同时，杭州又以富庶著称。这倒不是笼统印象，2023年，杭州本外币存款余额，也就是民间所称的城市资金总量高达77588亿元，仅次于四大一线城市，比第六名的成都（58074亿元）多出近两万亿元，相当于南京加福州的总和。这也决定了未来可涌入杭州楼市的“弹药”，远多于其他同类城市。
上述因素交织在一起，可以说在一线城市全面放开限购前，杭州是最重要的地产样本城市之一。其取消限购后的楼市走向，对预测本轮楼市松绑成效几何具有风向标意义，所以才会备受关注。
市场真正主导楼市的时代将至？
从舆论和市场反馈来看，不出所料，全面取消限购政策已经在杭州地产圈激起了阵阵涟漪。有中介向中国证券报记者表示，从政策出台到现在，“电话已经打爆”，其中不少还是外地咨询买房的。
事实上，经过三月份那一轮调控放松，杭州本地的刚需和改善需求，已经得到了部分释放。
这一点从成交量变化上就可以看到。根据杭州贝壳研究院发布的数据，3月杭州十区二手房成交8557套，环比暴增了236%；中介带看量环比也提升224%，创下近4年来的最高单月带看量纪录。进入4月以后，二手房成交热度依然不减，当月杭州市区共成交二手房8402套。
而最新的调整通知，不仅把原本就已形同虚设的主城4区新房限购门槛彻底拆除了，还提出“支持因地制宜开发低密度、高品质住宅产品”，这将进一步满足不同群体，包括外地购房者对于“好房子”的多元化需求。
作为省会和新一线城市，杭州一直对于省内及周边地市的居民具有较强的吸引力。加之浙江又素来“民富”，民间庞大的财富资产，很大一部分会通过置业购房形式沉淀。随着人口逐渐向头部大城市集中，这部分人群在置业时也倾向于优先选择上海、杭州等中心城市。这次新政出台后，势必会为杭州吸引更多外地购房者。
从全国范围来看，今年3月份，全国整体库存量，包含住宅、商铺和写字楼在内是7.5亿平方米，住宅可销售库存在6亿平方米左右，相当于500万套。这样的体量占用了大量资金，随着时间的推移，利息也在不断增高，所以会加大企业的财务风险，也造成资源浪费。因此，去库存对现阶段楼市非常重要。
前不久，成都全面取消限购也曾引发热议。截至目前，除海南省外，核心城市中北京、上海、深圳政策仍较为严格，广州（120平米以下）、天津（120平米以下新房）等城市部分核心区仍有限购，但已出现松动迹象。比如，广州将限购区的社保门槛由5年降至2年，深圳最近也将非核心区的社保门槛从3年降至1年。
不可忽视的是，我国每年仍有1000多万的大学生从校园走向社会，且这个体量还将维持一段时期，他们从户籍地、从农村、从小城市走到大城市工作，也需要住房。楼市需求的背后是城市化，这个基本面没有变。不断释放的政策利好，目标就是要让越来越多的普通人在大城市站稳脚跟，安心工作生活。
按照目前的趋势，其他还未完全松绑的城市，近期大概率也会有所动作，特别是非核心区解除限购应该是大势所趋。市场真正主导楼市的时代，或许即将到来。
海报设计 白浪
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